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焦点| 运营不景气资金难以为继 包头一售后返租项目陷入退房风波

2019-06-12 13:21 来源:网络整理

  

焦点| 运营不景气资金难以为继 包头一售后返租项目陷入退房风波

  图为包头万合地产开发的商业项目

  中房报记者 李燕星|北京报道

  “现在,我只想把我交的钱都要回来。”3年前的一次投资让刚迈入而立之年的张佃亮颇有些焦虑,“昨天(6月10日)去了趟法院,(法院)说立案庭长出差了”。

  张佃亮想向包头市高新区人民法院起诉撤销合同,并如数要回2016年交给包头万合房地产开发有限公司(以下简称“包头万合地产”)11.5万元的商铺购房款和电商费,在公开统计数据显示2016年社会平均月薪仅为4820元的包头,数十万元并非小数。

  和他有着相同经历的还有其他400多名购房者。

  为何这些业主从拿出积蓄投资商铺到转为退房退款,甚至像张佃亮这样20多名业主索性将开发商告上法庭?事实上,3年前包头高新区刮起的一场售后返租风波,早已为这一事件埋下伏笔。

  更蹊跷的是,住建部2001年就在《商品房销售管理办法》中第十一条规定:房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房,2006年更是在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知中》明确表态“对承诺售后返租、返本销售行为予以严肃处理”。尽管如此,这种违规商业模式若干年后依旧在包头这个“草原钢城”狂上演。

  如今,个中巧取钻营在城市迭代与地产退潮之后浮出水面,给行业带来警示。

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  720天的失约与降低的利息

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  这次退房退款风波源于一个“720天”的约定与“一次降息”。

  与张佃亮同样将开发商告上法庭的蒋田(化名)更详细地陈述了这一“约定”的来龙去脉。2016年,土生土长于包头的蒋田刚刚大学毕业,因手里正好攥着点积蓄,又恰好看到万合广场“幸福南路吸金旺铺,包头市唯一24小时主题时尚餐饮街区”的华丽宣传页,就动了买商铺的念头。

  2016年10月27日,蒋田与包头万合地产签订两份《商品房买卖合同》,买下两间商铺,共支付71046元购房款。合同约定,甲方(开发商)于2016年12月31日前将符合条件的房屋交付给购房者,并于商品房交付使用后720日内办理产权登记。

  当天,蒋田还与开发商签订了另外两份《商铺委托经营管理合同》,其中约定委托期限为2016年11月1日至2024年11月1日,周期8年,开发商从委托第4年开始支付委托人收益金,具体来看,第4至6年年收益金为《商品房买卖合同》约定总房款14%,第7到8年的年收益金为合同约定总房款的18%。也就是说,蒋田第4到6年每年可收益4975元,第7到8年收益6594元,5年可获取2.8万元。

  收益放在包头市看似不菲,但同时一场隐秘的售后返租风浪也就此席卷而来。

  “现在720天到了,开发商没给我们办理产权登记,现在还要把约定的收益金降至10%,所以我们要退房退款。今年5月已经诉至高新区法院,希望能撤销合同,如数退款。”蒋田告诉中国房地产报记者。

  针对为何在国家明令禁止售后返租的情况下仍旧顶风作案,中国房地产报记者联系到了包头万合广场项目售后返租负责人,他告诉中国房地产报记者,“老板是温州人,上个世纪90年代来包头做生意,后来与几个合伙人一起做了商业地产。万合广场项目2015年底陆续对外销售,共两栋楼,A和B两栋楼的3层至5层是小商铺,共有近2000个铺位。当时销售的时候确实不知道售后返租这种商业模式是违规的。”

  对此,中国政法大学教授刘晓兵分析称,“开发商没有办理房屋产权的权利,他的角色是协助业主向相关部门提交材料,逾期未办理,只能说明其违约但不违法;另外,根据《合同法》第52条,因为售后返租违反国家禁止性规定,合同和协议条款无效,无效的话就没有办法去追偿利息,当然,这个具体情况还是要根据法院来判定。”

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  开发商降息背后是一笔算不过来的账

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  “如果开发商不提降息,我们也不会强烈要求退房退款。”在蒋田看来,退房退款是对自己权益最后的捍卫,“退一步讲,即便开发商现在承诺按合同办事,明年后年又变卦,我们该怎么办?”

  “如果开发商好好执行合同,谁有时间跟他们去打官司?”张佃亮表达了与蒋田一样的想法。可以看到,相比“720天失约”,“降息至10%”是引发此次退房退款事件更为直接的一条导火索,开发商和业主之间超乎法规以外的脆弱信任就此划开一道口子。

编辑: 清枫学长
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